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    融創的警報解除了嗎?孫宏斌:地產行業不調控,房價和地價都要上天了

    2021-03-15 10:10 | 作者: 李艷艷,米娜,史小兵

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    曾經“三道紅線”全部踩線的融創中國,2020年底火速達標兩項。孫宏斌稱“我是支持調控的”,地產商的發展邏輯完全變了,要按新的邏輯來制定發展戰略。

    文|《中國企業家》記者 李艷艷

    編輯|米娜

    頭圖攝影|史小兵

    “‘三道紅線’(政策出臺)以后,(你們)就不用擔心我的負債率了,現在央行管著呢。”

    3月12日,在融創中國2020年度業績會上,面對一眾投資者,融創中國董事會主席孫宏斌這樣表示。對于投資者提出的“樓市調控”問題,孫宏斌態度樂觀,“我是支持調控的。”

    他還拿汽車行業做類比,“現在全球汽車市場規模達2萬億美元,但這幾年沒怎么增長,也做不出增量。如果地產行業不調控,房價和地價都要上天了,這是調控的必要性。不調控,這個行業沒辦法干了。”

    當日早間,融創中國(01918.HK)披露了2020年全年業績報告。財報顯示,2020年融創中國負債降幅明顯。其中,凈負債率與非受限制現金短債比水平,已達到“三道紅線”的政策要求標準。目前僅剩資產負債率這一項,還未降至紅線以下。

    2019年下半年,一場以“降杠桿、優化資本結構”為目標的變革在融創組織內部全面展開。2020年3月,孫宏斌對投資者強調,融創2020年要做三件事:調融資結構、降融資成本;處置一些資產;拿地要拿對地方、拿對時間。

    “兩年前我們就一直在說,我們不希望負債總額增加,希望增加凈資產和銷售。三年總負債沒有增加,銷售增加那么多,負債率肯定降下來了。”孫宏斌對投資者說,要正確理解調控,“調控讓這個行業安全了。”

    根據最新財報,截至2020年底,融創在手現金達1326億元。

    融創某區域負責融資的高管對《中國企業家》坦言,過去一年多時間內,融創通過主動“下沉”,大幅降低了負債,也減緩了擴張節奏。2020年中“三道紅線”政策出臺,給全行業敲響了警鐘,也加快了融創去杠桿的步伐。“現在公司千億現金在手,很有底氣。但今年的發展節奏還需再平衡。”

    剛剛過去的2020年,房地產市場可謂遭遇“重創”,這一年,融創賣了5753億元,未完成此前設定的6000億元銷售目標。不過,與2019年比,依然有3.4%的增長。據克而瑞統計,2020年,全國商品房銷售總額是17.36萬億元。融創位居行業規模第四,排在前面的是碧桂園、中國恒大和萬科。

    開局不利,

    最后一個指標能否順利達標?

    曾經“三道紅線”全部踩線,融創如何應對,外界尤其投資者非常關注。

    “三道紅線”是指,監管部門將對房企按照“紅、橙、黃、綠”四檔管理,并據此設置“三條紅線”:剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1倍。

    2020年融創中期報告的投資人會議上,融創行政總裁汪孟德表示,"年底時要將凈負債率降至120%,進而在2021年降至100%以下,三年內達到監管層的要求。”

    此次業績會上,融創中國首席財務官高曦解釋稱,融創在政策出臺前也是按照這個方向去做的,有了這個政策,就有了更明確的時間表。融創加大了銷售,快速調整了資本結構,降低了杠桿率。

    汪孟德表示,2020年公司的三個指標得到大幅度優化,其中有兩個指標已經達標。到2023年,公司的債務指標還會持續優化,最后一個指標會在2022年提前完成。

    財報顯示,2020年底,融創凈負債率同比下降76個百分點至96%,非受限制現金短債比提升至1.08,剔除預收款項后的資產負債率下降至78%。兩項指標成功達到“三道紅線”政策標準,一年期內降至“黃檔”。

    值得注意的是,3月5日,融創中國披露最新銷售情況:截至2021年2月底,融創累計實現合同銷售金額約684.2億元,同比增長122%。與銷售并進的,是融創在土地上的投資金額。據統計,今年2月,融創在公開市場拿地的成交額將近180億元,遠高于去年同期。

    而根據碧桂園、萬科、恒大三家披露的2021年前兩個月的業績:碧桂園權益銷售額達868.7億元,而在第三方機構統計的TOP100榜單中,碧桂園全口徑銷售額達1218億元;萬科實現銷售達1166.3億元,恒大則為883.5億元。三家企業分別領先融創533.8億元、482.1億元與199.3億元。

    在這樣的開局下,2021年融創的財務指標能持續向好嗎?

    “我們必須在未來兩年持續保持整個集團的財務指標和資產結構、包括負債指標的持續優化,這是一個非常明確的事。”汪孟德說,“公司(發展)到這個階段,規模和增長不是最重要的,未來要的是整體的綜合競爭力。”

    融創中國2020年財報顯示,公司實現收入2305.9億元,同比增長36.2%;毛利約為484億元,同比增長16.9%;毛利率約21%,較2019年的24.5%有所下降;股東所占利潤為356.4億元,同比增長36.9%;核心凈利潤約為302.6億元,同比增長11.8%。

    土地儲備方面,財報顯示,2020年融創中國新增土儲約為5877萬平方米,新增貨值7261億元。截至2020年底,融創中國的土儲約2.58億平方米,其中權益土儲面積約1.61億平方米,土儲貨值預計3.1萬億元。

    孫宏斌曾將文化和文旅定義為融創的“詩和遠方”,不過,從目前來看,集團大多數收入來自銷售住宅及商業物業業務,只有小部分收入來自文旅城建設及運營、物業管理及其他業務。

    “盛世年華”屬不屬于融創?

    在地產行業監管的新形勢下,孫宏斌感覺地產商的發展邏輯已經完全變了,要按照全新的邏輯來制定公司的發展戰略。至于新邏輯是什么,孫宏斌沒有細說。但一個新的共識是,通過加杠桿實現快速增長和超越同行的時代過去了。

    在新形勢下,孫宏斌跟投資者分享了兩句話:一、全新邏輯下,融創擁有了突出的優勢;二、全新邏輯下,是優秀企業的盛世年華。“地產行業進入了好公司和頭部公司的‘盛世年華’,好日子才開始,地產行業遠不是大家想象的已無發展空間了。”孫宏斌說。

    但這“盛世年華”屬不屬于融創,還有待觀察。

    受制于疫情、調控和經濟環境等多方因素,2020年,房企的生存境況堪稱“困難”。不過,整個地產行業的總體銷售規模,依然站上了17萬億元。孫宏斌推測,2021年,地產行業的銷售規模會突破18萬億元,突破20萬億元也只是時間問題。

    孫宏斌認為,在如此巨大的市場空間里,行業內的好公司和頭部公司的成長空間依然巨大。接下來,地產行業將進入團隊執行力、產品質量、服務、產業規劃、并購、“地產+”等綜合實力的比拼年代。

    過去一年,融創中國旗下各版塊中,物業板塊“融創服務”在港上市;融創文旅未來將繼續擴大輕資產輸出拓展力度;融創文化將發展超級IP長鏈運營模式。

    值得注意的是,作為中國最大的文旅產業持有者及運營商,融創文旅已擁有文旅城、旅游度假區、會議會展和文旅小鎮四大板塊。疫情過后,去年下半年,客流和收入均快速復蘇。2020年,融創文旅收入同比增長36%,管理利潤同比增長311%。

    融創文化集團已完成全產業鏈布局,在動畫領域布局7大動畫工作室;IP衍生和實景運營方面已開始輸出頭部內容,截至3月12日,融創文化參與的春節檔電影《刺殺小說家》和《熊出沒:狂野大陸》票房分別達到9.89億元、5.75億元。

    業務布局背后,一個利好頭部房企的明顯趨勢是,房企融資持續分化,龍頭房企融資優勢凸顯。以碧桂園為例,1月6日,碧桂園發行的5億美元5年期優先票據票面利率僅為2.7%,7億美元10年期優先票據利率為3.3%,在統計數據中處于最低水平。但1月15日,上坤地產發布公告稱,將發行一筆1.85億美元1年期優先票據,票面利率高達12.75%。

    貝殼研究院高級分析師潘浩指出,融資收緊是所有房企的“必答題”,何去何從仍預留騰挪空間。從市場來看,短時間的債務壓縮是不現實的,但對于資本面較好的房企而言,機遇要大于挑戰,這無異于是一個擴大市場份額的機會。此消彼長,未來的市場分化會進一步加劇。

    需防范集中償債風險

    2020年中央堅持“房住不炒”總基調不變,房地產金融審慎管理正式開啟。2021年,房地產企業把控好拿地節奏和力度,將對企業發展產生重要影響。

    3月2日,銀保監會主席郭樹清在國新辦新聞發布會上表示,房地產領域的核心問題還是泡沫比較大,金融化泡沫化傾向比較強,是金融體系最大“灰犀牛”。很多人買房不是為了居住,而是為了投資投機,這是很危險的。但2020年房地產貸款增速,8年來首次低于各項貸款增速,這個成績來之不易,相信房地產問題可以逐步緩解。

    今年政府工作報告再次強調“房住不炒”的定位,并且要穩地價、穩房價、穩預期。堅持“房住不炒”定位逾四年來,房地產調控長效機制所含內容愈加豐滿,金融、土地、財稅、投資、立法等接連出招。

    目前來看,針對房地產行業的“全方位監管“對策已經形成。在房住不炒的政策導向下,2021年內各地房地產調控政策次數已達97次。值得注意的是,近日天津、青島、鄭州等多地已發布土地供應政策,預計后續將在22個重點的一二線城市,全面推行“住宅用地供應兩集中”政策。

    孫宏斌稱,集中供地政策的施行,對整個行業來說,是個好事。

    “這個政策能讓大家有預期,知道今年供多少地,對一些在核心城市發展的企業是有好處的。”孫宏斌表示,短期內,該政策不會造成土地供應量下降。現在熱點城市供地不夠,房企的競爭依然會比較激烈。等到今年下半年或明年,政策對土地的影響可能會比較大。

    西南證券房地產行業分析師沈猛認為,土地供應“兩集中”政策結合“三道紅線”及房貸集中度管理的兩項融資政策,共同構成了房地產供給側改革的閉環,改變行業過去惡性加杠桿、無序拍地的不良競爭格局,行業轉向更加有序的良性競爭。此外,集中供應下,地價上漲有望得到控制,行業利潤率有望迎來拐點。

    “融創拿地主要是三個來源:公開市場、收并購和產業項目。公開市場上,我們的優勢比較大,現在由58個城市的分公司在負責120個城市,可以抓住板塊輪動的機會。”孫宏斌稱,在收并購方面,他看到這幾年行業里的公司正在快速分化,“我相信今年下半年還會有能買的公司。”

    在重點城市的土儲布局方面,財報顯示,截至2020年底,融創土地儲備約78%位于一二線城市,平均土地成本僅約4270元/平方米。2021年,融創全年可售貨值預計超過9000億元,其中超過78%位于一二線城市。

    不過,需要防范的是,房企“三道紅線”疊加債務集中償還期,部分房企或出現信用違約風險。

    貝殼研究院數據顯示,2018-2019年這兩年,房企償債規模成倍增長,2020年償債規模約9154億元,同比增長28.7%,2021年到期債務規模(不含2021年將發行的超短期債券)預計將達12448億元,同比增長36%,歷史性突破萬億大關,直達1.2萬億元規模,房企償債壓力繼續攀升。

     

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    值班編輯:周春林  審校:陳睿雅  制作:崔允琰

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