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    1.7萬億貨值“壓頂”,“宇宙第一房企”竟然不如以前賺錢了?

    2021-08-26 13:30 | 作者: 李艷艷,米娜,史小兵

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    市場對地產企業的擔心,主要是因其盈利能力下降和資產負債表質量欠佳。經過四次裂變整合的碧桂園,從“三道紅線”的要求來看,截至2021年中期,仍處在黃檔。

    文|《中國企業家》記者 李艷艷

    編輯|米娜

    頭圖攝影|史小兵

    錢,當前是一家房企的命脈所在。

    “今年(融資方面的)一系列政策,確實對整個行業的影響比較大,對我們公司也有一定影響。”8月24日下午的碧桂園2021年中期業績會上,伍碧君說了這樣一番話。作為碧桂園首席財務官兼副總裁,伍碧君的表態,反映了龍頭房企深受政策洗禮后的普遍感受。

    有著“宇宙第一房企”之稱的碧桂園,一直是行業風向的觀察“模板”:

    除了各項財務指標和數據表現,碧桂園在嚴厲政策調控下所采取的市場和策略選擇,也是各界關注的焦點。作為一家能夠精準踩準節奏的龍頭房企,它是如何判斷趨勢的,又是如何在安全與發展中找到平衡的?

    “地產行業一定是永遠存在的。”碧桂園公司總裁兼執行董事莫斌對《中國企業家》強調,政策調控是為了維持房地產市場穩定發展,房企必須著力提升自身的管理能力和競爭力。

    在此背景下,碧桂園的策略選擇是什么?

    莫斌給出了自己的答案——堅持“三個不動搖”,即經營理念不動搖、投資標準不動搖、投資轉化率和貨值轉化率不動搖。其中,經營理念的不動搖,是指在確保合法合規資金安全的前提下,公司追求年化自有資金的回報和利潤總額的最大化。

    今年前7個月,碧桂園累計拿地權益代價約1100億元。截至6月底,碧桂園在中國已獲取的權益可售資源約1.69萬億元,潛在的權益可售資源約4900億元,權益可售資源合計約2.2萬億元。以此前權益銷售額為基數,莫斌稱,可維持公司未來3年以上的銷售需求。

    碧桂園已連續多年不再公布合約銷售情況。克而瑞數據顯示,今年上半年碧桂園合約銷售額為4264.2億元,領先第二名700億元左右。以此計算,其權益比約為71%。莫斌用“繼續處于行業領先水平”,來概括今年上半年碧桂園的銷售表現。

    今年上半年,碧桂園實現歸屬于集團股東權益的合同銷售額約3031億元,同比增長13.5%;銷售去化率為60%。總體來看,今年上半年,碧桂園基本保持雙位數的銷售增速,而據業績會傳遞的信號,今年下半年或將繼續提高銷售強度。

    “預計全年去化率不低于65%。”莫斌說。

    莫斌強調,區域裂變給碧桂園經營效率帶來了提升。去年碧桂園進行了四次裂變整合,目的是要求各個區域縮小管理半徑,下沉市場,聚焦深耕。投射到經營端,項目平均開盤時間提前了36天,97%的項目年化資金回報率超過25%。

    降檔壓力:“三道紅線”仍處“黃檔”,毛利率下降

    “調控政策的影響對碧桂園有好的一面,也有不利的一面。”業績會現場,伍碧君解釋說,碧桂園在融資方面會更加謹慎,但按揭收緊等調控政策,也給碧桂園帶來了一些不利影響。

    “整個按揭資源都很緊張,我們的回款率由去年91%下降到現在的90%,按揭周期天數,也由去年的35天延長到60多天。”伍碧君強調,整個回款總額沒有變,只是時間會長一點,“這也體現了,資源還是會向優質的企業去傾斜。”

    值得注意的是,從“三道紅線”的要求來看,截至2021年中期,碧桂園仍處在黃檔。唯一不達標的指標為剔除預售賬款的資產負債率,這一數據從去年年底的80%下降至現在的77%。

    對此,伍碧君回應稱,有信心在2023年中期之前,實現從黃檔到綠檔的調整,目前也在嚴格按照2023年6月這一時間來管控報表。她還表示,碧桂園從2018年開始,已在做降檔工作,將“三道紅線”的相關指標考慮進經營活動中。

    整體來看,碧桂園繼續保持財務優化態勢,在提高經營杠桿,繼續保持增長的同時,改善了負債與借貸水平。報告期內,碧桂園可動用現金余額約為1862.4億元。融資成本約5.39%,較去年底下降17個基點;凈借貸比率49.7%,較去年底下降5.9個基點;現金短債比為2.15,相較去年底的1.9倍,有所提升。

    相較于營收的增幅,碧桂園整體的毛利、凈利增長不及預期。今年上半年462.84億元的毛利同比增長3%,凈利潤224.2億元,同比提高2.3%。對應毛利率19.7%,凈利率9.5%。這也是近幾年碧桂園的毛利率和凈利率首次回落到20%和10%以內。

    碧桂園常務副總裁程光煜在談及盈利水平下降原因時稱,從銷售端來看,2019年下半年之后,尤其是2020年和2021年,公司項目質量大幅提升,“所以,銷售毛利水平在2020年是低點,進入2021年已進入上升通道。”此外,由于從銷售端反映到收入端,還需約一年多時間,預計到明年年中和年底,可以看到收入端毛利水平的轉折點。

    程光煜表示,由于已銷售未結轉的毛利水平相對比較穩定,在2020年和2021年獲取項目的當期銷售毛利水平,大概在20%到25%之間。

    不過,在達成“三道紅線”目標的壓力之下,提高毛利率是否會有難度?

    對此,伍碧君解釋稱,現在“三條紅線”的降檔依靠的是公司的正常經營,自動變為綠檔。“經過測算,到2023年6月份轉為綠檔,對利潤沒有影響。因為是讓它正常下降的,這源于以前大量的土地儲備和資產安排。”

    “集中供地”將房企此前分散的投資行為聚合到一起。至少從目前來看,“多元化”拿地策略仍是碧桂園擴充“糧草”的傾向之選。今年上半年,碧桂園新增219幅地塊,對應權益地價884億元。其中,通過多元化拿地策略所獲取的土地,占總新增土儲面積比例約為51%。

    碧桂園新增拿地中,通過集中供地方式斬獲的地塊并不多。程光煜透露,在上半年首批22城的集中供地中,碧桂園共獲取了14塊土地,對應權益代價是171億元,其中上海、長沙分別拿了三宗地,總體溢價率為7%。莫斌表示,預估14宗地全周期利潤率在10.5%左右。

    集中供地所拿地塊,使得碧桂園的拿地成本小幅上升。“碧桂園的投資工作是機會驅動型的,公司會準備好足夠的預算資源,但具體花多少、什么時候花、會增加還是會減少,會根據當期投資機會做相應動態調整。”程光煜說。

    新業務趨勢:建筑機器人明年將實現盈利

    全產業鏈商業模式,以及機器人和現代農業等多元業務發展帶來的協同效應,被認為是碧桂園區別于其他龍頭企業的一個顯著特征。如今,碧桂園又圍繞地產主業,先后布局機器人建筑、機器人餐飲、現代農業、新零售等新業態。

    莫斌對《中國企業家》稱,2021年,碧桂園繼續狠抓“一率五力”,即在合法合規、保證安全質量的前提下,做好高效率、成本力、產品力、營銷力、服務力和科技力。公司重點布局高科技地產生態鏈,機器人、現代農業等多元化業務取得階段性成果。

    自2018年7月創立以來,碧桂園旗下全資子公司博智林重點聚焦建筑機器人及智能施工設備的研發應用,并建立以BIM數字化技術為基礎的建筑產業互聯網平臺。

    據莫斌介紹,目前建筑機器人以產品研發為核心,業務發展正在有序推進。從目前來看,每一款機器人都比人工效率提高2至3倍,今后可能還會進一步提升。“我們希望建筑機器人對一整棟樓的建筑產品施工方面覆蓋達到70%。”莫斌稱。

    業績會現場,對于建筑機器人的投入及商用情況,莫斌回應稱,目前,碧桂園現有在研建筑機器人46款,已有18款機器人進入施工現場,28款正在陸續進入。其中,混凝土的4款機器人已經成熟穩定,進入全面商用,并面向外部單位進行施工應用。

    今年上半年,碧桂園的建筑機器人應用覆蓋了全國14個省的70個項目,超過100萬平方米。莫斌透露,目前博智林建筑機器人研發團隊有4000多人,加上配套團隊,整體將近7000人,費用成本會在預算控制的范圍之內。

    在智能建造體系方面,今年年初,碧桂園有兩個在建項目入選國家智能建造試點工程。莫斌表示,“目前公司正在進行拆解一棟樓的實驗,希望通過科學鋪排施工工序,讓建筑機器人像流水生產線一樣施工作業。”

    智慧餐飲業態方面,碧桂園亦在加速布局。截至2021年7月,千璽機器人集團累計提交1000余項專利申請。目前已完成60余種樣機的研制,實現了涵蓋中餐、火鍋、煲仔、粉面、漢堡、麻辣燙等多種餐飲品類及餐飲機器人單機運營的“6+1”智慧餐飲布局。

    莫斌強調,明年建筑機器人和千璽機器人餐廳都會實現盈利,農業和碧優選也在正常的發展節奏之中,創投業務已給公司帶來了盈利。資料顯示,碧桂園創投成立2年以來,投資超過50家企業,其中8家已成功IPO,另有8家已經完成下一輪募資。

    今年上半年,碧桂園實現營收2349.3億元。從收入構成來看,97%來自房地產開發,3%來自建筑及其他分部。新業務還未給碧桂園貢獻更多業績。“未來碧桂園的多元化業務將與主業形成更有效的聯動。”莫斌稱。

     

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    值班編輯:周春林  審校:張格格  制作:崔允琰

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