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    上市一年,市值蒸發4000億!失去左暉的貝殼還面臨這些風險……

    2021-08-18 10:37 | 作者: 李艷艷,實習生 黃正宇 萬杰瑜

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    當前市場關心貝殼的風險主要有兩個:一是反壟斷風險,這背后既有老對手姚勁波的公開質疑,也受反壟斷監管加強的影響;一是增長動力——身處強監管的周期性“降溫”環境中,貝殼如何尋求下一步發展?

    文|《中國企業家》記者 李艷艷

    實習生 黃正宇 萬杰瑜

    編輯|米娜

    頭圖來源|中企圖庫

    總成交額2.29萬億元,同比增長72.3%;營收449億元,同比增長64.6%;調整后凈利潤為31.40億元。

    近日,貝殼控股公布了2021年上半年業績。這是自創始人左暉去世后,貝殼發布的首份財報。今年5月20日,左暉因病辭世,享年50歲。

    “在第二季度,貝殼發生的最大一件事,就是我們的創始人和永遠的榮譽董事長左暉先生的離去。貝殼失去了一位奠定我們事業和使命的創始者,居住產業失去了一位始終在探索和價值創造的引領者。”貝殼新任董事長兼CEO彭永東在投資者電話說明會上說。

    房地產行業監管加強、反壟斷調查、中概股政策變化……市場環境的一系列不確定因素,讓失去精神領袖的貝殼,在激流暗涌的大海上劇烈搖晃。在諸多下行因素的影響下,貝殼預計2021年第三季度營收在145億元至155億元之間,較2020年同期下降約24.6%~29.4%。

    過去幾個月,和諸多中概股一樣,貝殼股價暴跌。截至美股8月11日收盤,貝殼股價為19.77美元,跌破20美元的發行價;跟去年11月20日79.40美元的最高價相比,公司市值蒸發了四分之三,縮水近4000億元。

    當前市場關心貝殼的風險主要有兩個:一是反壟斷風險,這背后既有老對手姚勁波(58同城CEO)的公開質疑,也受反壟斷監管加強的影響;一是增長動力——身處強監管的周期性“降溫”環境中,貝殼如何尋求下一步發展?企業戰略是否會有所調整?

    面對投資者的疑問,彭永東稱,相關主管部門肯定了貝殼在房產交易行業里做出的正面貢獻。

    “貝殼的(股價)大跌,有市場對于貝殼模式了解不夠而導致的誤傷。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜稱。

    “市場波動幫助企業重新思考自身存在的價值。”彭永東舉例稱,每輪周期的政策調整年份,如2008年、2011年、2014年、2017年,貝殼的下一年一般都會做一些在今天看來“難而正確”的事。“2009年鏈家開始做科學化管理;2012年開始做真房源、發力客戶體驗和線上;2015年開始全國化布局;2017年~2018年在做貝殼。”他強調,創造價值與長期主義是貝殼以上動作背后的主要思考。

    彭永東還透露,7月29日,左暉的家族信托簽署并交付了不可撤銷的授權,將所持有公司B類股票的投票權,授權給了貝殼公司的百會合伙人計劃,目前該計劃成員由彭永東和執行董事單一剛組成。與此同時,左暉家族、公司董事和核心管理層全部自愿將股票再鎖定一年。

    一份喜憂參半的財報

    8月13日,是貝殼上市一周年的日子。短短一年,貝殼有過輝煌——股價一度較發行價暴漲近3倍;也有過悲痛——創始人左暉英年早逝;資本市場上的高光時刻猝然消失——股價從最高點暴跌近八成,市值縮水近六成。

    此前一日,貝殼公布的Q2及半年財報,可以說“喜憂參半”。

    今年上半年2.29萬億元的總交易額(GTV)和72.3%的同比增速,數據非常漂亮。但“憂”的是,今年第二季度,貝殼二手房交易服務營收為96億元,同比僅增長4%,新房交易服務營收為139億元,同比增長31.9%,首次單季度新房營收超過二手房。

    利潤層面,從財報來看,貝殼的凈利潤及毛利率出現“暴降”:二季度貝殼的凈利潤為11億元,同比大降61%;二季度毛利率只有22.1%,遠低于去年同期的32.5%,也低于今年一季度。財報發出后,貝殼股價在盤后走勢中大跌6%。

    老虎證券在報告中稱,二季度凈利潤大降,并不是貝殼財報后股價大跌的主要原因。但毛利率同過去兩個季度相比有所下滑,還是釋放了不良信號。整體來看,這樣的財務表現,背后對應的是房地產市場政策的強勢影響。

    進入2021年,房地產市場整體降溫成效顯著。尤其在近期二手房指導價政策出臺后,深圳、成都、西安、上海、寧波等熱點城市相繼跟進,進一步打壓了二手房市場的熱情。

    彭永東表示,貝殼堅定支持國家“房住不炒”政策及各地調控政策,“‘住’的行業最重要的是要‘穩’,包括房價。國家政策、行業舉措會給行業帶來更加穩定的環境,這對包括貝殼在內的整個行業的平穩發展都更加有利。”

    “市場政策調控,目標是回歸健康、穩定的交易。”彭永東認為,調控是應對市場波動的正常動作,每隔一段時間,市場交易會出現大幅向上波動的交易量,并伴隨著房價快速上漲,相對應的調控,則能夠助力抵抗非理性房價,幫助市場回歸基準線,平穩發展。

    隨著市場越來越成熟,市場整體交易量的基準線也在提升,同時,市場能容納的交易量波動幅度也在提升。彭永東舉例稱:“一個城市,比如原來換手率1%,市場可能就不穩定,隨著市場不斷成熟可能到2%的換手率,到2.5%的換手率,(市場)依然比較穩定,像美國今年可能到3.5%~4%還能保持穩定,那么它是這個行業成熟的標志。”

    值得注意的是,近期,住房和城鄉建設部等八部門聯合發布的《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》,史無前例地將房地產開發企業、中介機構、住房租賃企業、物業服務企業、金融機構、網絡媒體及從業人員都納入了監管,對違規者“依法依規采取警示約談、停業整頓、吊銷營業執照和資質資格證書等措施,并予以公開曝光”等措施。

    空白研究院創始人楊現領曾在鏈家、貝殼擔任高管,他表示,“無論市場好壞,每一位經紀人都應該時刻保持中性客觀的立場,經紀公司要樹立中性的市場觀。”

    拓展“第三方”,增收不增利?

    從體量上看,貝殼是無可爭議的國內第二大電商。

    2020年,貝殼的GTV突破3.5萬億元,超過京東的2.6萬億元,是拼多多1.6萬億元的兩倍。易居和天貓孵化的“天貓好房”直接對標貝殼,但其公布的目標與貝殼不在同一個量級上。同行中,貝殼鮮有對手。不過,在用戶規模上,目前58旗下的安居客超過了貝殼。

    2021年上半年,貝殼GTV達2.29萬億元。截至6月30日,貝殼存量房業務GTV為1.33萬億元,同比增長70.1%;新房業務GTV達8417億元,同比增長70.7%;新興及其他業務營收突破12億元,同比增長68.9%。

    在上市時,貝殼曾被質疑其業務過于依賴二手房,風險較大。2020年,貝殼最大的變化就是,新房業務增速超過了二手房業務。這意味著,過于依賴二手房的風險有望化解。

    “在行業下行時,活下來、熬過周期,是各個店東唯一考慮的問題。”貝殼最新財報公布后,有投資者在互動平臺上評論稱。“店東”是貝殼平臺上德佑以及第三方門店的經營者,門店是貝殼線下擴張的基本盤。

    財報顯示,截至今年6月末,貝殼經紀人達54.9萬名,同比增長20.3%;貝殼平臺入駐門店數達5.29萬家,同比增長25.1%,其中約三成的新增門店來自現有門店店東創業。今年上半年,德佑門店店均GTV兩年CAGR(復合年均增長率)達到20%,第三方門店店均GTV兩年CAGR達到15%。過去12個月,公司GTV超過5000萬“溫飽線”的門店數量超過1.95萬家,占比37%。

    過去半年,貝殼平臺門店數量快速增長,尤其是,加入貝殼后的第三方門店GTV整體呈現增長態勢。前述人士稱,如此,店東一定會考慮是否加入貝殼的ACN(Agent Cooperation Network)網絡,以求生存。“這也就是為什么彭永東說上半年第三方門店的存量房交易GTV同比增長達89.6%,很好地抵御了(市場)風險的原因。”

    “貝殼不再只依靠鏈家生存,市場上的中介們都在奔向貝殼。”有行業人士評價稱。他的依據來自貝殼中報的一組數據:今年上半年,全國新房交易額同比增長39%。貝殼同期業績同比增長70.7%,其中,非鏈家門店的新房GTV(總交易額)同比增長達84.5%。

    這樣的心態呼應著貝殼平臺的搭建邏輯。

    正如左暉生前所言,“我希望未來在這個平臺達到100個品牌,有一個鏈家還有其他99個。這是一個極其復雜的博弈,最大的利益應該是博弈的規則。我們的商業基礎結構在發生變化,要么對抗要么一起往前走,但行業必須走出信用損傷的囚徒困境。”

    “貝殼二季度新房交易可能增收不增利。”老虎證券在報告中提醒。今年二季度,貝殼的成本端壓力凸顯,這也是其凈利潤下滑的原因之一。在營業成本中,貝殼最大的支出就是傭金分配。而傭金分配又分為內部和外部傭金,內部主要是鏈家,外部則主要是其他中介公司。

    財報顯示,今年二季度,貝殼支付給內部的傭金分配數字為76.2億元,同比增速19.8%,與整體營收20%的增速較為接近;而支付給外部中介公司的傭金達到94.5億元,同比大增51.4%。

    “外部傭金大增,主要因為其他中介在二季度完成的新房交易數量增加。”老虎證券稱,從這個角度出發,貝殼二季度新房交易收入大增32%,可能主要是由其他中介公司貢獻的,相比內部經紀人而言,貝殼從其他中介方交易獲得的盈利能力可能略低。

    瞄準新賽道

    環顧當下的萬億房地產江湖,前有貝殼、58安居客等老玩家,后有恒大“房車寶”、萬科“樸鄰”、碧桂園“有瓦”等新秀,我愛我家、世聯行等傳統房產中介公司亦在進行平臺化探索。5月20日的天貓好房戰略發布會上,易居控股董事局主席、天貓好房CEO周忻公布了天貓好房未來三年的目標:每日活躍用戶300萬,年度交易規模超過2萬億元,年營業收入500億元。

    柏文喜稱,這個行業真正的難點在于對中介行業、店東、從業人員及買賣雙方心態的理解,而純互聯網公司線下“缺課”很多,很難補上。貝殼打造的ACN平臺,成功解決了房地產代理業務線上線下邏輯與場景體驗不通不融的問題,所以貝殼才成為房地產代理業務線上化和互聯網化的另類。

    不過,即便吃下了“萬億”市場,貝殼的前途亦不能高枕無憂。

    房價、教育和醫療,被稱為民生的“三座大山”。如今,隨著“雙減”政策出臺,K12教培機構幾乎“團滅”;醫療“集采”大勢如火如荼,行業面臨巨大考驗;壓力最大的房地產,正迎來政策層面的全方位“洗禮”。貝殼上市的這一年,亦是充滿魔幻現實色彩的一年。

    “壟斷”的質疑,是貝殼面臨的另一大隱憂。貝殼龐大的體量是否構成壟斷,尤其是其競爭對手已經公開舉報,阿里、美團的先后被罰,互聯網平臺的反壟斷監管日趨嚴厲。這樣的時代背景下,貝殼的命運如何,令人擔憂。

    貝殼執行董事、首席財務官徐濤坦言,一系列行業調控舉措在短期內會給公司帶來不確定性。展望今年下半年,“我們將持續加大對公司基礎設施和新興業務的投入。”

    貝殼主要有三部分營收來源:一是二手房交易;一是新房交易;最后一塊是金融服務、裝修等其他業務。貝殼正在尋找新的增長點,目前從公開信息層面來看,瞄準的是家居和家裝賽道。

    早前,貝殼的兄弟公司鏈家曾攜手萬科嘗試過萬鏈,但結果并不理想。2019年,貝殼以“被窩”這一全新子品牌探索家裝行業。除此之外,貝殼還投資了一些家裝公司,如互聯網家裝品牌愛空間、傳統家裝企業東易日盛及牛牛搭·新家裝等。

    “家裝是貝殼要翻越的第二座山。”彭永東說。今年7月,貝殼找房宣布與圣都家裝達成100%股權收購協議,總對價不超過80億元。圣都家裝業務覆蓋全國7個省和直轄市,被稱為家裝界的“貝殼”。

    財報數據顯示,包括家裝在內的新興服務和其他服務二季度營收為6.6億元,同比增長50%。不過,占總營收的比重還不足3%。

    根據中國建筑協會統計,2020年家裝行業產值約2萬億人民幣元。從2013年開始,我國家裝行業基本上每年增幅維持在6.3%到12.3%之間。家裝行業市場集中度較低,相關企業數量超過10萬家。

    最近兩年,一些頭部企業紛紛跨界布局家裝市場。

    2020年1月,京東宣布上線打造一站式家居家裝解決方案的“京東家”頻道;今年4月29日,國美宣布正式進軍家居市場,推出“打扮家”家裝平臺戰略;5月底,阿里巴巴推出家居家裝平臺—“躺平”APP,以用戶定制化、場景化為消費者提供服務,提供端對端的整體解決方案。

    “中國家裝行業的現狀是‘大行業,小企業’。”彭永東表示,“我們相信,隨著家裝市場由新房市場轉向二手房市場,消費者對品質需求的提升及技術賦能行業能力的成熟,行業的拐點就在現在。”

    值班編輯:周春林  審校:陳睿雅  制作:崔允琰

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