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    “三道紅線”壓頂,房企高杠桿擴張時代一去不復返|年度經濟觀察

    2020-12-30 16:42 | 作者: 李艷艷,米娜,鄧攀

    “房住不炒”和“三道紅線”下,房地產市場正在回歸理性。房企保有一定規模仍有必要,但依靠杠桿實現高速增長的時代早已遠去,“所有開發商再次站到同一起跑線”。

    文|《中國企業家》李艷艷

    編輯|米娜

    頭圖攝影|鄧攀

    “2020年融資部門的KPI簡直是‘壓力山大’”,姜明在國內某龍頭房企負責融資工作多年,但2020年的日子格外難熬。先是2020年上半年,公司要求大幅降低融資成本,他不得不跟銀行“軟磨硬泡”。下半年“三道紅線”突然祭出,自家公司進入“約談”名列。此后,姜明的任務又多了一項——賣房。

    “部門人均指標一套房,今年賣不出去,年終獎就別想了。”姜明苦笑道。2020年以來,很多房企都給融資部門定下新目標,內容大都圍繞“大幅降低融資成本”“回款”進行。多位房企負責融資的高管均對《中國企業家》印證了類似觀點。

    “現金流”像一把達摩克利斯之劍,時刻懸在房企頭頂。多重壓力下的中國樓市,在掙扎中度過了“艱難”的一年。疫情沖擊,加之調控趨嚴、市場降溫、融資受限,“活下去”成為眾房企的現實寫照。

    當“三道紅線”成為房地產行業的監管新規,“房住不炒”導向得到堅定貫徹,中國房地產進入到行業變革與自身轉型發展相結合的全新階段。一個共識是,過去以高杠桿擴張為主的模式正加速遠去,市場運行邏輯出現根本性改變。品質服務、成本管控、現金流管理、組織變革……房企使盡渾身解數,各顯神通,一場關乎生死存亡的考驗就此登場。

    “紅線”壓頂,洗牌加速

    “這個行業已經不給你容錯的機會。”

    “三道紅線”的影響發酵3個月后,旭輝控股董事局主席林中發出這樣的警告。時至年底,房地產企業普遍面臨降負債和沖業績的雙重壓力。更為嚴峻的是,行業洗牌加速,馬太效應越發明顯。據不完全統計,截至2020年10月底,全國宣告破產的房企已超過450家。

    8月20日,住建部聯合央行召開重點房企座談會,提出針對房地產企業“三道紅線”的融資監管新規,包括剔除預收款后的資產負債率不得大于70%等。彼時,根據房地產上市公司中期業績,中國指數研究院分析,受監測的172家上市房企中,121家存在不同程度的“踩線”,33家企業“踩中”全部三道紅線。

    在林中看來,“三道紅線”是穿透式管理。“這個政策影響未來至少五到十年,所有房企都要在新規約束下找到新的生存方式。”他預言,房地產行業很快會進入到6%利潤率的生死線,必須在低利潤環境下做好精細化管理。“如果你的精細化程度不夠,利潤率可能就剩下3%,基本上不可能繼續玩下去了。”

    多位受訪房企高管表示,“三道紅線”是行業發展到一定階段的必然結果,這不僅意味著房企要改變過去依靠財務、經營、投資、合作等杠桿驅動的增長方式,還要告別“彎道超車”“規模跨越”的激進想法。正如林中所言,“這個行業很難再有黑馬,只能有千里馬。”

    在中南建設董秘梁潔看來,“三道紅線”更多是針對有息負債,屬于債務投資范疇。“三道紅線”能使真正管理運營能力強、能持續提供好回報資產的企業,獲得更多的股權投資。當代置業執行董事兼總裁張鵬同樣建議房企,迅速在兩三年時間內降低高杠桿,把短債換成長債,把債性融資換成股性融資。

    疫情發生后,不少大型房企都在試圖用股權融資方式來獲得低成本資金。據同策研究院監測數據,從40家典型房企融資情況來看,2020年1~10月樣本企業股權融資規模為1137.1億元,同比上升225%,2019年同期僅為349.5億元。融資監管之下,多數房企都在積極降杠桿,即便是“綠檔”房企,也在尋求優化財務結構的方法。2020年年初即宣布完成全年融資計劃的“綠檔”房企龍湖集團,也于近日拋出了增發配股融資事項。

    “財技和業務需要相輔相成。”張鵬建議,房企要進一步凸顯現金流管理價值,同時進一步外拓合作,把權益降下來。張鵬的建議也是近期很多企業發力的方向。

    “政策變化后,大家會更多地考慮如何花錢,這就需要企業大幅提升對于未來有發展潛力城市的鑒別能力,低能級城市獲得投資的機會也將變得非常少。”世茂集團副總裁、華北地區董事長兼總裁劉輝坦言,房企未來的投資過程會更關注流量變現能力,利潤會放到第二位。

     

    存量時代,找到“第二條增長曲線”

    多年習慣使然,林中每年都會對第二年的市場做出判斷和預測。但他發現,預測未來已經越來越難。尤其在最近幾年,“黑天鵝”幾乎每年都有。所以在做戰略時,他給內部定下兩句話:保持戰略方向大致正確,保持all in的態度。

    追蹤“變化”的同時,林中也關注到了一些“不變”。比如,好產品、好服務、好社區,以及客戶對美好生活的追求。“我們把這些做好肯定是對的。”林中還發現,擁抱數字化、擁抱“房地產+”、擁抱存量時代漸成房企的發展趨向,“未來市值最大的企業都是‘線上+線下’的企業。

    “數字化轉型已成為房企的發展之重。”克而瑞CEO張燕說。2020年,房企數字化轉型進程加快,TOP50房企中有六成增加了數字化投入,其中16家為千萬元級以上。此外,在組織架構與團隊上,九成的TOP50房企把信息部作為一級部門。上一年,這一比例不及四成。

    這也印證了萬科集團董事會主席郁亮此前的說法:房地產行業已從早前的土地、金融紅利時代,進入“管理紅利”時代。“所有開發商再次站到同一起跑線。但有個東西不變,對客戶好,有好產品、好服務,是一定可以活下去的。”郁亮稱。

    據CRIC數據統計,百強房企中97%布局了產業多元化戰略,尋求“第二條增長曲線”。2020年年初疫情倒逼,加速了地產行業數字化和智能化趨勢。開源證券地產首席分析師齊東認為,隨著行業從增量時代過渡到存量時代,持續性收入將成為房企下半場的核心分化點。

    物管已成為一個萬億級“藍海”。華創證券預計,2030年末物管市場規模將高達2萬億~3萬億元。紅杉資本中國基金投資合伙人蘇凱強調,物管行業是房地產后市場的主力軍,表現出了抗周期性和穩定性強的優勢,發展潛力巨大。

    近兩年來,房企拆分物業上市的現象逐漸增多。2020年第四季度,物管企業上市進入高潮,包括世茂服務在內的近10家企業成功赴港“敲鐘”,單季度IPO融資規模預計將遠超2020年前三季度的總和。值得注意的是,并購與整合成為物管行業尤其是頭部公司擴張規模、尋求發展的強勢手段。億翰智庫稱,上市物業公司平均會把超50%的募集資金用于行業收并購。

    “萬科物業一定會上市,但時間還沒確定。”2020年10月,郁亮曾對媒體表示。同月,萬科物業發展股份有限公司正式更名為萬物云空間科技服務股份有限公司。整個下半年,萬科物業動作頻頻,郁亮似乎對物業板塊有了更多期待。得益于母公司在住宅領域的支撐,萬科物業2020年上半年實現了66.98億元的營業收入,同比增長26.8%。其在集團中的占比,也由上年的3.5%增至4.6%。

    租賃市場同樣前景廣闊。克而瑞數據顯示,我國住房租賃市場總規模預計達15510億元,其中北上廣深一線城市合計達5565億元,占比35.9%。在經歷疫情的考驗以及行業的系列暴雷事件后,長租公寓行業將迎來新一輪洗牌。

    一個大趨勢是,房地產行業逐漸從簡單的居住性消費過渡到全面大消費領域。除去涉足物業服務和長租公寓,房企投資大健康產業的熱情也在高漲。克而瑞數據顯示,TOP50中已有13家房企涉足大健康產業,包括康養、醫院投資運營、醫藥器械和其他非診療服務等領域。

    優客工場創始人毛大慶希望從城市內容創新,從城市新興消費人群的需要點出發,尋找城市不動產的新衍生價值,要適度地從傳統開發思維,逐漸轉向城市微更新、城市微改造,包括以人為中心的消費產品和房子結合的內容上來。

    未來:“穩”字當頭,防范風險

    “各行各業進入龍頭時代后,守住你的凈資產比冒險要好。”林中說。

    林中已將有利潤的增長作為旭輝發展的首要目標。2012年我們只考核規模,但2020年規模考核占比不到20%,利潤考核占比則到了80%。最近,林中透露了一個關鍵的KPI指標變化:2021年規模考核占比10%,未來基本上全變成考核利潤。

    總體來看,在“房住不炒”的指導思想下,2020年的房地產政策延續了“穩地價、穩房價、穩預期”的長效管理調控機制。在華泰證券分析師陳慎看來,這一機制是改變行業發展路徑的重要里程碑,將打破房企通過高杠桿謀求擴張的路徑依賴。

    “未來行業權益銷售集中度將趨于提升,融資成本將整體下降。具備更健康財務杠桿、無息杠桿、多元化資產和產業鏈話語權的企業,將具備更強的競爭優勢。”陳慎稱。

    對于融資監管力度加強所帶來的影響,首創證券分析師王嵩表示,財務承壓的公司未來幾年需快速壓降杠桿率。未來更長一段時間,房企將逐步優化自身融資結構和成本,同時土地市場競爭格局的改善,將會帶來土地溢價率的下行,房企利潤率有望觸底反彈。

    王嵩表示,行業的市場調控在中長期將保持定力,但調控基調趨嚴不會是常態,政策的適當糾偏仍有必要。當前重點區域及城市調控政策的嚴厲程度仍為史上最嚴階段。總體來看,“調控將呈現常態化,2021年的政策仍以防風險為主。”

    大部分受訪房企對于未來房地產行業的發展趨勢抱以樂觀。在行業遭受較大沖擊的背景下,2020年房企業績仍然實現一定增長。克而瑞數據顯示,2020年1~11月百強房企累計全口徑銷售金額同比增長10.3%,增幅較上月提升1.3個百分點。另據中指院數據,2020年1~11月,TOP100房企銷售額均值為1128.2億元,銷售額增長率均值為12%。

    不過,房地產行業增速放緩已成趨向。有行業人士判斷,2019年是大部分企業增速的拐點,很多企業的增速不可能超過2019年之前。開源證券認為,伴隨融資新規的實施,開發商新增有息負債規模將有上限,這意味著在周轉率不變的情況下,銷售規模的增長將有上限。

    年關將至,姜明提前達成融資目標,“KPI”里的這套房也賣給了親戚。但2020年下半年開始的“裁員”風波,一直讓他心有余悸,他不確定自己2021年還能否保住這份工作。最近,他搞起了“副業”,每周固定往返于幾個城市間簽單送貨。他的最新信條是,“不確定的環境下,干點確定的事情”。

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    值班編輯:周春林  審校:陳睿雅  制作:崔允琰

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